“Evite surpresas após a compra de um imóvel: Análises e providências para uma compra segura!”
A aquisição de um imóvel envolve diversos aspectos que devem ser observados antes de concretizar a compra, seja esta aquisição através de uma de uma venda direta, seja através de um leilão judicial ou extrajudicial.
Em qualquer caso, a adoção de providências básicas pré e pós aquisição são fundamentais para evitar surpresas desagradáveis que possam acarretar prejuízos futuros, dentre as quais destacamos:
- Valor da oferta
Notoriamente, o valor do negócio é o primeiro ponto de observação de um comprador, mas via de regra com destaques para a compra de um bom imóvel com o melhor custo.
Ocorre que a divulgação do preço de venda pode não vir com todas as informações necessárias para garantir uma compra segura, e é por essa razão que vale o alerta quanto ao preço de venda, certifique-se que o valor anunciado está compatível com o mercado, comparando com imóveis similares vendidos na mesma região e de olho sempre no valor do metro quadrado para ter certeza de que está dentro do razoável. Por outro lado, desconfie de ofertas com valores muito abaixo do mercado, sobretudo, se não vier com as observações claras a respeito dos fatores de desvalorização daquele imóvel. 
- Análise completa das condições físicas e jurídicas do imóvel – Due diligence
Superada a análise de preço, outro ponto de extrema importância no processo de compra de um imóvel é a análise completa das condições físicas e jurídicas do mesmo, também chamado de Due Diligence Imobiliária.
Essa análise consiste em identificar todos os pontos que certificam a regularidade daquele imóvel, de modo a verificar que quem está vendendo pode vender e que o imóvel está apto a ser adquirido pelo interessado.
Nessa análise, devem ser extraídas as certidões de regularidade do vendedor, seja pessoa física ou jurídica e se este está em condições de concretizar aquela venda, assim observando se não existe alguma situação de fraude a credores, processos de execução contra o vendedor, além de certificar de que todas as pessoas diretamente envolvidas com aquele bem manifestam sua concordância para venda.
Além de obter as certidões negativas daquele que está vendendo o imóvel, também deve ser minuciosamente analisada a certidão de matrícula daquele bem, esse documento é o que demonstra quem é o proprietário e se existe alguma restrição capaz de impedir ou dificultar a venda.
Ainda, é importante certificar as informações necessárias quanto à construção daquele imóvel, caso já construído, ou imposições para construção ou uso do bem em caso de condomínios, de modo a se preparar para eventuais custos adicionais de regularização da construção ou adaptações ao seu uso.
Somente após essa análise completa será possível obter segurança na compra a ser realizada, e então decidir pela conclusão do negócio e as providências cabíveis.
- Custos tributários e cartorários
Ao contabilizar a viabilidade de aquisição de um imóvel, o comprador deve computar todos os custos que deverão ser pagos após a compra a fim de concretizar aquela venda, sobretudo, os custos com tributos – ITBI – e com cartório de notas, se o caso.
O ITBI – Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis – é o imposto cobrado pelo município onde o imóvel encontra-se situado e a alíquota (percentual) incide sobre o valor do imóvel, sendo que o comprovante de recolhimento deverá ser apresentado ao cartório de notas ou cartório de registro de imóveis, conforme for o caso.
Além do tributo, o comprador deverá estar preparado para os custos com o cartório de notas, onde será lavrada a escritura pública de venda e compra.
A escritura pública é o documento oficial para transferência de propriedade de bens imóveis, e pode ser feito em qualquer cartório, independentemente da cidade onde o imóvel está situado.
Algumas situações dispensam a necessidade de escritura pública, podendo ser realizado apenas um contrato de venda e compra com força de escritura, mas tal situação aplica-se em situações muito específicas, como por exemplo, quando a transação é realizada por uma construtora vinculada ao Sistema Financeiro de Habitação.
- Registro no Cartório de Registro de Imóveis
O Registro da compra no cartório de Registro de Imóveis é imprescindível para garantir a propriedade do imóvel recém adquirido.
O comprador não deve se limitar à lavratura da escritura de venda e compra para ter o imóvel como seu, pois sem o registro da escritura na matrícula do imóvel a propriedade do continua sendo do vendedor, e consequentemente todas as obrigações a ele vinculadas.
Assim, após lavrada a escritura pública ou instrumento particular de venda e compra deve o comprador levar esse documento à registro no cartório de registro de imóveis, dando por completo o negócio celebrado.
O valor de cobrança do cartório de registro de imóveis é tabelado conforme associação dos registradores do estado onde o imóvel está situado, no estado de São Paulo essa tabela é divulgada pela ARISP.
Em todo processo, desde a oferta até o registro, o acompanhamento de um advogado especialista é fundamental para trazer essa segurança e orientar o comprador na tomada de decisão e celebrar o negócio com tranquilidade!
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Evite surpresas após a compra de um imóvel: Análises e providências para uma compra segura!