“Imóvel financiado pode ser penhorado?”

Em regra, imóvel objeto de financiamento, que chamamos de garantia de Alienação Fiduciária, não pode ser penhorado em razão das dívidas que o devedor da garantia possui.

O Superior Tribunal de Justiça -STJ, inclusive, já decidiu nesse sentido, reconhecendo a impossibilidade de o bem objeto de alienação fiduciária ser penhorado em razão de outras dívidas.

Ou seja, se tenho uma casa ou apartamento financiado e sofro execuções de dívidas de outros bancos ou de terceiros, esse imóvel não poderá ser penhorado para satisfazer essas dívidas.

A ressalva  surge, no entanto, na prática do judiciário, visto que quando identificado que o devedor possui um imóvel ainda que com alienação fiduciária, o credor busca a execução daquele bem, como ocorre, por exemplo, com a dívida de condomínio ou dívida trabalhista, sob o argumento de que a natureza daquele crédito prevalece em relação ao credor fiduciário, o que acaba por ser aceito por muitos juízes.

Assim, o que vemos é que o credor fiduciário, titular da propriedade do imóvel, apenas é citado para manifestar a respeito dessas dívidas, e não havendo manifestação contrária à penhora, o bem será levado a leilão para satisfazer a execução daquela dívida de terceiro.

Vemos também que outras situações acabam permitindo que o imóvel com alienação fiduciária seja levado a penhora em razão de dívidas de terceiros, como, por exemplo, quando decorre o prazo da alienação fiduciária sem que o credor fiduciário tenha repactuado a dívida ou promovido a consolidação da propriedade fiduciária (retomada do imóvel pelo banco/credor), ou ainda, quando constatado irrisório valor para quitação da dívida com o credor fiduciário.

Em ambos os casos, o judiciário visa prevenir que o devedor fiduciante, agindo de má-fé, se valha do gravame da garantia para proteger o seu imóvel da execução de suas dívidas, como forma de se blindar da penhora.

Para afastar esse tipo de conduta é que muitos juízes acolhem o pedido de penhora mesmo que o imóvel esteja alienado.

Observe-se que nestes casos o que é penhorado é o próprio imóvel, e não os direitos do devedor fiduciante, assim, sendo o imóvel levado a leilão, o arrematante recebe o bem livre de ônus, e o valor da arrematação será utilizado para pagamento dos credores, tanto da penhora quanto da garantia fiduciária.

Diferente do que ocorre com a penhora dos direitos do devedor fiduciante, caso em que será levado a leilão a posição do devedor no contrato de financiamento e o arrematante assumirá para si a dívida não quitada pelo devedor fiduciante, o que exige extrema atenção dos interessados em arrematar.