“STJ declara impenhorabilidade de imóvel alienado fiduciariamente”

Em recente decisão do Superior Tribunal de Justiça (REsp 2.036.289), o colegiado reconheceu que as execuções de dívidas condominiais não podem ensejar penhora de imóvel que possui gravame de alienação fiduciária.

Na prática, as execuções de condomínio até então se viam garantidas pelo imóvel que ensejou a própria despesas condominial, por se tratar de dívida chamada “propter rem”, ou seja, próprio do imóvel e por isso dotado de preferência no momento da execução da dívida, recaindo sobre o imóvel independentemente da existência de gravame de alienação fiduciária.

É certo que, apesar da preferência na execução da dívida condominial, o credor da alienação fiduciária precisava ser cientificado daquele penhora com a oportunidade de se manifestar quanto a execução daquela dívida e consequentemente da penhora, no entanto, o que lhe cabia, invariavelmente, era obter o remanescente da venda em venda em leilão para pagamento da dívida de alienação fiduciária.

Com isso, era muito comum nos depararmos com leilões judiciais, decorrentes de execução de dívida condominial, e que sobre o imóvel recaía uma alienação fiduciária, fato que não impedia a venda, desde que cientificado o credor dos atos de penhora e leilão, e com a arrematação o juiz determinava o cancelamento daquela alienação fiduciária.

Com o novo entendimento do STJ, mesmo sendo a dívida de condomínio uma dívida “propter rem”, a execução desta não deve ensejar a penhora sobre o imóvel caso este possua um gravame de alienação fiduciária. 

O reflexo dessa decisão afeta de forma substancial as execuções de condomínio em curso, já que entre os imóveis com dívidas condominiais, muitos estão alienados fiduciariamente junto a um banco ou instituição financeira, inviabilizando, assim, a expropriação do próprio imóvel para saldar aquela dívida.

De outro lado, a interpretação da ministra relatora levou em conta o fato de que o imóvel com gravame fiduciário não pertence ao devedor fiduciante, de modo que a dívida condominial, sob sua responsabilidade, não deve recair sobre o imóvel que não é seu. 

Na decisão, a ministra reconhece que a dívida condominial é de responsabilidade do possuidor do imóvel, devendo a execução do condomínio recair sobre o seu próprio patrimônio, através de penhora de outros bens, bloqueio da conta, ou até mesmo com a penhora sobre os direitos que aquele devedor possui no imóvel, em relação ao contrato de financiamento, hipótese que pode levar a leilão o direito do devedor, ficando o arrematante responsável pela quitação da dívida fiduciária.
STJ declara impenhorabilidade de imóvel alienado fiduciariamente
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