“A penhora do bem de família do fiador”

Na última semana, o STF decidiu de forma definitiva a discussão sobre a penhora do bem de família do fiador ao julgar processo com repercussão geral sobre esse tema.

Na decisão, o Tribunal, por maioria dos votos, entendeu que o único bem de família do fiador de contrato de locação poderá ser penhorado para satisfação da dívida de aluguel, independentemente da natureza daquela, se residencial ou comercial.

Referida decisão inova o entendimento do Tribunal visto que já havia sido decidido pelo mesmo Tribunal, em decisão isolada, que o único bem que servisse de moradia do fiador de locação comercial estaria coberto pela norma constitucional que protege o bem de família (Constituição Federal, artigo 6º) afastando a interpretação da Lei 8.0009/90 que excluía da proteção legal os fiadores dos contratos de locação, seja residencial ou comercial.

Assim, se a antes a interpretação do Tribunal reconhecia a proteção do bem no sentido que o fiador do contrato de comercial não estaria sujeito a penhora do bem de família, agora a decisão se assentou, por maioria (6 votos a 4) que independentemente da natureza da locação, o único bem imóvel do fiador não teria qualquer tratamento privilegiado.

Na decisão, o Ministro Relator Alexandre de Moraes fixou entendimento no sentido de que o fiador dispõe livremente de seu patrimônio para assegurar o contrato de locação, de modo que sua decisão constitui liberdade de empreender do locatário e exercício do direito de propriedade do fiador, que assentiu com a possibilidade de dispor de bem, ainda que único, para garantir o contrato de locação.

Em divergência ao voto relator, o Ministro Edson Fachin valeu-se de julgamentos anteriores da corte, no sentido de proteger o bem de família do fiador da locação comercial, bem como da interpretação de que, diferentemente do ocorre na locação residencial em que é possível contrapor o direito à moradia dos fiadores ao igualmente relevante direito à moradia dos locatários, o que não se verifica na locação comercial.

A divergência do Ministro Fachin restou vencida, prevalecendo o entendimento da Relatoria pela constitucionalidade da penhora do bem de família do fiador em contratos de locação residencial ou comercial.

Em última análise, o que se extrai é um possível impacto no setor imobiliário no sentido de haver uma oneração nas locações comerciais, de modo que a fiança poderá não ser mais a primeira opção do locatário que terá que valer-se de outras opções de garantias, mais caras, para ver garantido o contrato de locação comercial por ele firmado.