“Ação Renovatória de Locação, oque é e quando pode ser utilizada?”
Uma das modalidades do contrato de locação é a locação para fins comerciais. Neste contrato, além do empresário assegurar um local para o exercício da atividade comercial, também constitui o seu ponto comercial, que é reconhecida pela clientela pela localização, acesso, proximidade com outros pontos comerciais, etc.
Ocorre que, não raramente, locadores e inquilinos não conseguem chegar num consenso para renovar o contrato de locação, por vezes pela indisponibilidade do locador, proprietário do imóvel, em manter aquele ponto comercial em favor do inquilino, surgindo assim um impasse contratual.
A Lei de Locação (8.245/91), a fim de proteger o inquilino e o ponto comercial por ele constituído da indisposição injustificada do locador em não renovar o contrato de locação, criou a possibilidade de impor essa renovação ao proprietário do imóvel, obrigando-o a renovar o contrato de locação. Essa imposição somente é possível ser obtida através de uma medida judicial, chamada Ação Renovatória de Locação.
Para exercer o direito de renovar o contrato de locação mesmo contra a vontade do locador, o inquilino deve cumprir diversos requisitos legais, previstos no artigo 51 da lei, de modo que seja possível reconhecer que aquele inquilino possui um ponto comercial sólido e que deve ser protegido.
Os requisitos para obtenção da renovação contratual são:
- A locação ser comercial;
Ou seja, não se admite essa imposição de renovação contratual em contratos de locação residencial.
- A locação ser pactuada em contrato escrito;
Dessa forma, não se admite para imposição da renovação contratos celebrados de forma verbal, sendo obrigatório que o contrato seja escrito.
- O contrato de locação deve ter prazo determinado;
Além da necessidade de o contrato ser escrito, ele deve prever um prazo determinado de duração, não podendo ser por prazo indeterminado.
- O contrato deve ser de, no mínimo, 5 anos; e
O prazo mínimo de 5 anos pode ser tanto em um único contrato escrito ou a soma de vários contratos renovados, considerando assim o período em que o inquilino está no imóvel locado.
- O inquilino precisa ter, no mínimo, 3 anos de atividade no mesmo ramo empresarial.
Nesse requisito o inquilino deve demonstrar a solidez do negócio, considerando o prazo mínimo de 3 anos numa mesma atividade comercial.
Assim, cumprindo todos os requisitos legais, o inquilino poderá, através de um advogado, ingressar com uma ação renovatória de locação para que lhe seja assegurado o direito de permanecer no imóvel por mais 05 anos.
Para a propositura da ação renovatória de locação deverá ser comprovado outros requisitos, além da prova dos requisitos acima citados, sobretudo o regular cumprimento do contrato pelo inquilino, pagamentos dos impostos e apresentação do fiador, se o contrato original assim exigir e deve cumprir o prazo legal de ingresso da ação, que é entre 01 ano e seis meses anteriores ao fim do contrato.
Desta forma, fica aqui o reforço sobre a importância em manter a formalidade do contrato de locação a fim de preservar os interesses do inquilino, além de ser fundamental um acompanhamento contratual e negocial através de um advogado especializado de modo a evitar que o inquilino perca o direito por descumprimento de algum dos requisitos.
Ação Renovatória de Locação o que é e quando pode ser utilizada