“Indisponibilidade de bens em nome do comprador afeta o registro da alienação fiduciária?”

Muito falamos sobre a necessária diligência em nome do vendedor a fim de verificar a existência de bloqueios ou indisponibilidade que possam afetar a venda de um imóvel. O objetivo nesse caso é afastar o risco de um fraude ao credor ou à execução ser configurada com a concretização da venda, o que pode trazer prejuízos ao comprador.

No entanto, quando trata-se de compra realizada com recursos de financiamento referida pesquisa de indisponibilidade de bens também deve ser feita em relação ao comprador.

É certo que o banco credor que irá fornecer o crédito em garantia faz a análise de crédito daquele comprador, a fim de identificar se este possui restrições financeiras em seu nome, presumindo assim a sua capacidade econômica de honrar o pagamento da dívida, ocorre que tal pesquisa pode não contemplar a busca de indisponibilidade de bens, medida que pode comprometer o registro do contrato de financiamento.

Devemos observar que a compra de bem imóvel com recursos de financiamento em garantia fiduciária apesar de celebrado em um único contrato ou escritura, ocorre em 02 atos separados, mas dependentes entre si, a saber, o primeiro ato é a venda e compra pura, em que o vendedor vende pelo preço certo e ajustado o imóvel ao comprador.

E o segundo ato é a entrega daquele imóvel adquirido pelo comprador em garantia ao banco credor até a quitação definitiva da dívida, momento em que o comprador transfere o bem ao credor ficando apenas com a posse direta daquele bem.

O problema com a indisponibilidade em nome do comprador pode surgir entre o registro da venda e compra e a instituição da garantia fiduciária, pois no momento em que é lançada a compra pode recair contra o comprador uma indisponibilidade de bens previamente lançada em sistema.

Recaindo a indisponibilidade, fez surgir ao cartório de registro de imóveis de Santo André/SP se poderia ser mantido o registro da venda e compra em prejuízo do registro da alienação fiduciária em garantia, ensejando assim a suscitação de dúvida sob n. 1015670-19.2021.8.26.0554.

Ao decidir a suscitação de dúvida em comento, o Conselho Superior de Magistratura entendeu pela impossibilidade de registrar apenas a venda e compra em prejuízo do registro da alienação fiduciária, por reconhecer que os atos, apesar de separados, são dependentes entre si, de modo que a venda não poderia prevalecer com a constatação da indisponibilidade de bens lançada em nome do comprador/devedor fiduciante.

Nesse caso, a venda e compra restou prejudicada em virtude da constatação pelo cartório de registro de imóveis da existência de indisponibilidade de bens lançada em nome do comprador, o que não fora constatado previamente pelas partes nem pelo banco credor ao conceder o crédito imobiliário.
Indisponibilidade de bens em nome do comprador afeta o registro da alienação fiduciária?
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