“O que é o leilão de fração ideal?”
Conforme verificamos no artigo anterior, a fração ideal de um imóvel é a porção de propriedade do bem quando este é de titularidade de mais de uma pessoa.
Assim, se um imóvel é de propriedade de três pessoas e se cada uma recebeu esse imóvel em partes iguais, logo, cada proprietário será titular da fração de 1 ⁄ 3 deste imóvel.
Eventual execução de dívida que recaia sobre essa fração ideal poderá acarretar o leilão dessa quota de propriedade, o que é chamado de leilão de fração ou parte ideal do imóvel.
Nesse caso, o edital deverá indicar de forma clara que a venda que está ocorrendo é somente de parte do imóvel, de modo que os interessados consigam identificar que a arrematação daquele lote não lhe atribuirá a propriedade do imóvel todo, mas apenas da fração ideal que foi objeto de penhora.
Assim, o arrematante irá adquirir exatamente a parte que era de propriedade do condômino devedor, e passará a ser o novo proprietário em conjunto com os demais condôminos.
Esse tipo de arrematação, apesar de não ser comum, poderá em alguns casos ser viável para o arrematante, que havendo interesse naquele bem específico poderá propor um acordo para a compra das cotas partes dos demais condôminos, ou, em caso de frustração nessa tentativa de acordo poderá ingressar com uma ação de extinção de condomínio.
No caso da ação de extinção de condomínio, haverá primeiramente, a disputa das cotas entre os condôminos e somente se não houver interesse em os mesmo é que o imóvel todo será levado à leilão para posterior partilha do valor do arrecadado entre os condôminos na proporção de sua parte ideal.
Por essa razão vale o alerta quanto ao risco da penhora da fração ideal do imóvel, que, a princípio, não acarreta prejuízos aos demais coproprietários do imóvel, no entanto, os reflexos dessa penhora parcial poderá em algum momento afetar os interesses dos demais condôminos.
Há ainda o risco de o imóvel ser levado à venda em sua integralidade com o objetivo de viabilizar a venda do imóvel e saldar a dívida executada. Nesse caso, eventuais descontos somente recairão sobre a porção penhorada, de modo que a venda da parte dos demais condôminos deverá ser realizada pelo valor integral da avaliação, e o desconto recairá somente na parte ideal levada a penhora.
Assim, o leilão será do imóvel como um todo, e o valor arrecadado com a arrematação será entregue aos condôminos conforme a participação de cada um sobre o imóvel, e o valor referente a parte do devedor será utilizado para quitação desse débito.