“Qual o valor mínimo nos leilões extrajudiciais?”
A Lei de Alienação Fiduciária (Lei 9.514/97) passou recentemente por alterações importantes.
Essa lei trata dos financiamentos imobiliários e, sobretudo, dos procedimentos de leilão extrajudicial decorrentes da inadimplência dos contratos de financiamento, os chamados leilões extrajudiciais dos bancos e financeiras.
Os leilões extrajudiciais são mais populares em virtude dos altos valores de desconto que são aplicados sobre o valor do imóvel, e uma das mudanças trazidas pela nova lei diz respeito exatamente em relação ao valor mínimo a ser fixado em leilão.
Muitos têm questionado se a alteração trouxe o conceito de preço vil aos leilões extrajudiciais, sendo preço vil aquele inferior à 50% do valor de avaliação do bem, conceito este nunca aplicado aos leilões extrajudiciais.
A alteração está prevista no artigo 27, §2º da lei, e prevê que no segundo leilão, ou seja, segunda praça, o lance a ser aceita deverá ser igual ou superior ao valor da dívida garantida, acrescida de todos os encargos, despesas e tributos, até aqui, tudo como já era previsto.
A diferença vem com a previsão de que, se não recebido lance no valor mínimo acima indicado, poderá o credor receber lances, desde que não inferior a 50% do valor de avaliação do imóvel.
No entanto, tal hipótese apenas se aplica para os contratos de alienação fiduciária de imóveis comerciais ou, nos residenciais, se derivados de contrato de consórcio. Para os contratos residenciais, prevalece a regra anteriormente prevista, limitando o valor de lance mínimo ao valor da dívida.
O que verifica-se no caso, verdadeiramente, é a possibilidade de aproveitamento do procedimento de leilão extrajudicial, antes dividido em 2 praças com valores engessados, uma nova possibilidade de recebimento de lances, embutindo aqui o que os bancos já chamavam de 3ª praça, com a diferença de, agora, prever o mínimo de 50% de avaliação do bem.
Assim, não há, exatamente, a imposição do conceito de preço vil, mas sim, uma nova possibilidade de aproveitamento dos leilões realizados para aplicar um novo valor mínimo, respeitando aqui o mínimo de 50% do valor de avaliação do imóvel, para uma nova tentativa de venda.
E caso ainda não tenha recebido lances, mesmo com o mínimo de 50% do valor de avaliação, o credor será consolidado na propriedade do imóvel, e poderá, a partir daí vender o imóvel pelo valor que julgar suficiente, sem qualquer restrição mínima, como já visto normalmente.
Qual o valor mínimo nos leilões extrajudiciais?
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