“Riscos do contrato de gaveta na compra de imóveis”

Contrato de gaveta é uma expressão muito popular utilizada para se referir a venda de um imóvel que foi realizada de forma irregular, sem atender às exigências legais e que não tem registro oficial, portanto, ficará guardado em uma gaveta sem a devida publicidade.

Como é sabido, a venda de um imóvel deve respeitar as formalidades exigidas pela lei, e a principal delas é que essa negociação seja realizada através de uma escritura pública, conforme o caso.

No entanto, muitas pessoas optam por apenas celebrar um contrato particular de venda e compra, documento este incapaz de ser levado à registro no cartório de imóveis.

Mas, afinal, por que as pessoas fazem contratos de gaveta?

O contrato de gaveta geralmente é celebrado quando há algum empecilho legal para realização da escritura pública, como por exemplo, a venda feita pelo herdeiro quando ainda não houve inventário, ou quando o  imóvel ainda está financiado, ou ainda quando todas as transações anteriores daquele imóvel se deram através de contrato e a propriedade na matrícula sempre esteve irregular, ou até mesmo quando há o intuito de não dar publicidade para aquele venda e compra, de modo a impossibilitar uma partilha de bens, por exemplo.

São muitos os motivos que levam as pessoas a não celebrarem a escritura de venda e compra de um imóvel, no entanto, independente dessas razões os riscos desse tipo de transação são os mesmos, como veremos a seguir.

O contrato de gaveta para venda de imóvel possui validade jurídica em relação às obrigações celebradas entre as partes, portanto, produz efeitos entre vendedor e comprador no sentido de ver atendidas as obrigações ali previstas, no entanto, esse contrato não possui validade contra  terceiros, e é exatamente aí que o risco se configura, tanto para o comprador quanto para o vendedor.

O principal risco para o comprador é a morte do vendedor. Isso porque a matrícula do imóvel ainda está em nome do vendedor, e os herdeiros poderão simplesmente não respeitar o contrato celebrado, ou nem saber da existência dele, e proceder com o inventário do imóvel fazendo a partilha entre os herdeiros, deixando o comprador desamparado.

Pode ainda o vendedor sofrer penhoras em seus bens em razão de dívidas, e o imóvel ora vendido irregularmente ser levado a leilão, deixando mais uma vez o comprador à mercê de terceiros.

Outro risco possível é que o vendedor, agindo de má-fé, proceda com a venda regular para terceira pessoa, mediante lavratura de escritura e posterior registro no cartório de imóveis, ignorando assim a venda ora celebrada via contrato de gaveta.

Ou ainda pode o comprador vir a falecer, e em razão da não publicidade da compra sua família ficar desamparada ante a ausência de registro da compra.

É fato que os maiores riscos são assumidos pelo comprador, já que este pagará por um bem que não será registrado em seu nome, mas também o vendedor assume riscos quando realiza a venda de um imóvel através de um contrato de gaveta, como, por exemplo, nos casos de financiamento, em que o comprador deixar  de pagar as prestações, recaindo a dívida no nome do comprador, com a inclusão de seu nome nos cadastros restritivos de crédito (SPC e Serasa) além de inviabilizar o crédito ao vendedor caso este queira contratar um novo financiamento.

Ainda, o vendedor permanecerá responsável pelas dividas que recaem sobre o imóvel como IPTU e Condomínio, podendo sofrer a execução da dívida em seu nome.

Riscos do contrato de gaveta na compra de imóveis